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In a property market that is once again showing selective margins for action — especially for those looking for assets to enhance or convert — sono sempre più numerosi gli investitori che si affacciano al primo acquisto strutturato.
Ville di pregio in località turistiche, piccoli hotel da riposizionare, residenziale con potenziale di messa a reddito. Il ventaglio è ampio. Ma l’ingresso nel settore, per molti, avviene con una preparazione discontinua: esperienza imprenditoriale e capitale disponibile, ma metodo ancora acerbo.
Tre, in particolare, sono gli errori ricorrenti negli investimenti immobiliari che affiorano nelle prime operazioni. E non riguardano tanto la scelta dell’immobile, quanto il modo in cui viene analizzato.
1. Due diligence parziale
quando i documenti arrivano dopo l'entusiasmo
Molti investitori sottovalutano l’impatto di una due diligence incompleta. La planimetria è conforme? La destinazione d’uso è allineata alle previsioni? Ci sono vincoli, servitù, delibere condominiali in arrivo? The chain of checks — urban planning, cadastral, legal, plant engineering — is often addressed late or in a fragmented manner.
Eppure, bastano pochi elementi non controllati per alterare in modo significativo il profilo economico dell’operazione. Un intervento da sanare, una SCIA pendente, una morosità condominiale non comunicata: dettagli che diventano costi o ritardi.
In the case of more complex transactions — tourist properties, mixed-use properties or properties to be divided — la mancanza di un’analisi preventiva coordinata può compromettere l’intero piano.
2. Aspettative fuori scala
Investimenti immobiliari con un business plan che regge solo sulla carta
Un secondo errore riguarda il rapporto tra previsioni e scenario reale.
Soprattutto nei primi investimenti, Il foglio Excel tende a riflettere condizioni ideali: canoni di locazione al massimo di mercato, zero vacancy, tempi brevi di assorbimento, costi operativi contenuti.
Il problema non è ottimizzare. È non avere una seconda ipotesi, più prudente, da cui partire.
Chi lavora con approccio professionale costruisce scenari alternativi, inserisce margini, simula ritardi. Riduce i ricavi stimati, maggiora i costi ricorrenti, posticipa i tempi di uscita.
Se un'operazione funziona solo se tutto fila liscio, non è solida. È vulnerabile.
3. Leva finanziaria sbilanciata
troppa, troppa poca o mal distribuita
Il terzo errore riguarda la struttura finanziaria. Spesso l’attenzione si concentra sulla possibilità di accedere al credito, senza considerare l’equilibrio tra debito, capitale proprio e riserva di liquidità.
In alcuni casi la leva è eccessiva: sostenibile solo con tassi contenuti e tempi rapidi di valorizzazione. In altri è troppo bassa, con capitale immobilizzato che potrebbe generare maggior rendimento altrove.
Il punto, ancora una volta, è costruire un impianto che regga:
– consistent debt coverage ratio,
– realistic cash flow estimates,
– operating liquidity reserves,
– simulations on critical variables.
Più che massimizzare il ritorno teorico, si tratta di garantire tenuta nel tempo.
Chi affronta queste variabili in autonomia rischia di dover imparare strada facendo.
Where there is no professional system — or coordinated technical support — the errors listed above become more likely.
Non per ingenuità, ma per sovrapposizione di ruoli: l’investitore cerca, valuta, decide, tratta, verifica, pianifica e finanzia. Un carico difficile da gestire da soli, soprattutto nelle prime operazioni.
È qui che, negli ultimi anni, si sono sviluppate realtà ibride: società di consulenza specializzate in investimenti immobiliari che non si limitano a proporre immobili, ma affiancano gli investitori nella costruzione del metodo.
Il compito non è promettere margini, ma fornire struttura, controllo e verifica.
Soprattutto in una fase iniziale, dove il rischio non è sbagliare l’acquisto, ma impostarlo in modo fragile.